Con la expedición del Decreto 1398 de 2020[2] el Gobierno Nacional, a través del Ministerio de Hacienda y Crédito Público, reguló la renta vitalicia inmobiliaria con un doble propósito: el primero, la creación de una alternativa para los propietarios de inmuebles con el fin de que estos puedan convertir en dinero el valor patrimonial de sus bienes y; el segundo, fomentar el desarrollo de operaciones que permitan la movilización activos líquidos. 

Así, el contrato de renta vitalicia ha sido introducido por el legislador como un contrato de seguro que tiene por partes a un tomador, como aquel o aquellos que transfieren la nuda propiedad de un inmueble; a los beneficiarios, como aquellos que las partes así definan al celebrar el negocio y; por último, la compañía aseguradora como la parte cualificada del acuerdo que se obliga a pagar la renta[3].

El contrato cuenta, a su vez, con dos modalidades, a saber: (i) la renta vitalicia inmobiliaria inmediata, entendida como un contrato de seguro mediante el cual se garantiza un pago periódico de una renta mensual hasta el fallecimiento del tomador o el de los beneficiarios; y (ii) la renta temporal cierta con renta vitalicia inmobiliaria diferida, por medio de la cual se garantiza un pago periódico durante un plazo que, vencido, genera el pago de una renta vitalicia hasta el fallecimiento del tomador o de los beneficiarios que se designen.

¿Cuáles son las principales características de la renta vitalicia inmobiliaria y de sus modalidades?

Tanto en la renta vitalicia inmobiliaria inmediata, como su modalidad de renta temporal cierta con renta vitalicia inmobiliaria diferida, el tomador se obligará, por medio del acuerdo y al tiempo de este, a transferir la nuda propiedad sobre un bien inmueble a título de prima única del contrato, en favor de la compañía aseguradora.

Seguidamente, se constituirá un usufructo a favor de los tomadores, o de los beneficiarios que se designen, sujeto a un plazo extintivo consistente en la muerte del último de los beneficiarios[4]. Lo anterior quiere decir, entonces, que el tomador o los beneficiarios podrán usar y gozar del bien hasta su muerte. Así pues, después del pago de la prima —la ejecución de la obligación de dar—, se genera el pago de una renta mensual hasta la muerte de los beneficiarios en la renta vitalicia inmediata.

En la segunda modalidad, por el contrario, después de satisfecha la obligación de dar, se conviene un pago periódico durante un plazo cierto que, un mes después de su vencimiento, genera una renta vitalicia hasta la muerte del o de los beneficiarios.  Entonces, en el evento de que fallezca el último de los beneficiarios durante el periodo con término, se generaría a favor del tomador o de su masa sucesoral un pago único por el periodo de la renta cierta restante.

¿Es el contrato de renta vitalicia inmobiliaria un contrato de seguro?    

Ossa Gómez define el contrato de seguro como «un contrato solemne, bilateral, oneroso y aleatorio (art. 1036 del C. de Co.), en el que intervienen como partes el asegurador, persona jurídica que asume los riesgos (art. 1037, ord. 1º) y el tomador que, obrando por cuenta propia o por cuenta de un tercero, traslada los riesgos (arts. 1037, ord. 2º y 1039)»[5]. Así mismo, el C. de Co. señala los elementos esenciales del contrato, a saber: (i) el interés asegurable (arts. 1083 y 1137); (ii) el riesgo asegurable (art. 1054); (iii) la prima o precio del seguro (art. 1066) y ;(iv) la obligación condicional del asegurador que genera el pago de la indemnización causada por el acaecimiento del siniestro (art. 1072) y cuya ejecución debe aquel efectuar dentro de un plazo legal (art.1080). La importancia de estos elementos radica en que, si falta alguno de ellos, el contrato no produce efecto alguno[6].  Al contrastarlos con la renta vitalicia inmobiliaria, entonces, no es muy claro si la definición se corresponde con este contrato, y si los elementos enunciados le pertenecen.

Así pues, al estudiar los elementos esenciales del seguro como el interés asegurable, el riesgo o la prima o pago del precio, podríamos encontrar alguno de ellos de una u otra forma en la figura de la renta vitalicia inmobiliaria. Por ejemplo, el interés asegurable podría deducirse del propio interés del tomador de dotar de liquidez su inmueble con el fin de percibir un ingreso para su vejez con la siempre garantía de usufructuar su vivienda. Sin embargo, no sería claro si el riesgo asegurable podría ser la muerte, hecho cierto en los términos del art. 1054 del C. de Co., ya que, como veremos, su acaecimiento no genera ninguna obligación por parte de la compañía aseguradora.

En ese sentido, al hacer un análisis de la obligación condicional —todas veces elemento esencial del seguro—[7], no la encontramos presente en la renta vitalicia inmobiliaria. Esta es definida por la Corte Constitucional de la siguiente forma: «el asegurador asume el riesgo contratado por el tomador, mediante el pago de la prestación asegurada, sujeta la condición de ocurrencia del siniestro, dentro del mes siguiente a la fecha en que el asegurado o beneficiario acredite, aun extrajudicialmente, su derecho ante el asegurador de acuerdo con el artículo 1077 (C. de Co., art. 1080). Dicho pago se traduce en una indemnización en los seguros de daños o en la cancelación de la suma asegurada en los seguros de personas»[8].

En otras palabras, la obligación sujeta a una condición se traduce en una de pagar la indemnización por parte del asegurador al beneficiario o asegurado, una vez se hayan cumplido las condiciones relacionadas con el siniestro. Al contrastar este elemento con la definición de la renta vitalicia inmobiliaria no lo encontramos presente, toda vez que, con la ocurrencia de la muerte, no nace ninguna obligación, sino más bien, se extingue el derecho personal consistente en el pago de la renta[9]. 

Por ello, a nuestro entender, al no existir una obligación condicional en la figura de la renta vitalicia inmobiliaria, esta estaría siendo erróneamente catalogada como un contrato de seguro, al no cumplir con sus elementos esenciales. Lo anterior, acarrea graves consecuencias a la aplicación de la figura ya que, al no cumplir con los elementos esenciales del contrato, no producirían efectos los negocios que se celebren, al menos desde la perspectiva de aplicar las normas del seguro a este tipo contractual. Dicha afirmación, por supuesto, la dejamos para el debate.

¿Se asemeja más la renta vitalicia inmobiliaria con el contrato de renta vitalicia del Código Civil?

Muy al paso de que la renta vitalicia inmobiliaria se considere por el legislador como un seguro, la figura se corresponde más —a nuestro criterio— con la del contrato de renta vitalicia del art. 2287 del C.C.

En ese sentido, el mentado artículo prescribe que la renta vitalicia es «un contrato aleatorio en que una persona se obliga, a título oneroso, a pagar a otra una renta o pensión periódica, durante la vida de cualquiera de estas dos personas o de un tercero». Ya sea por la pluralidad de beneficiarios (art. 2288 ídem); o por la posibilidad de que la contraprestación de uno de los contratantes pueda ser un bien raíz o dinero (art. 2290) hace muchísimo más fácil circunscribir esta categoría de contrato a las normas propias del Código Civil, al menos para su interpretación por analogía.

Al seguir a Enneccerus, y para mencionar brevemente algunos de los elementos que la doctrina clásica ha conferido a la renta vitalicia, se pueden mencionar: (i) el carácter vitalicio de la renta que tiene como término la muerte del que se beneficia de ella; (ii) la necesidad de que dicha renta sea periódica y que se repita en igual cantidad; (iii) que consista en sumas de dinero determinadas o de cosas fungibles y; (iv) que las prestaciones se deban en virtud de un derecho personal y no de otra cosa[10].

Nuestra postura está encaminada a pensar que la renta vitalicia inmobiliaria se corresponde más con los elementos someramente mencionados, posición que también dejamos para el debate.

¿Cómo se clasifica el contrato de renta vitalicia dentro de la clasificación de los contratos?

El contrato de renta vitalicia inmobiliaria es un contrato aleatorio, al igual que su figura afín del C.C. La verdadera característica del contrato aleatorio, como lo señala Ospina Fernández & Ospina Acosta, «estriba en la posibilidad de estimar, desde un primer momento, una o más de las prestaciones que produce, por depender estas del azar»[11]. Se comparte, entonces, la posición de los hermanos Mazeaud, quienes reafirman la aleatoriedad de este contrato ya que las ventajas de la renta vitalicia «dependen de la duración de la vida del beneficiario de la renta»[12].

No obstante, podría pensarse que la renta solamente depende del avalúo del bien, que desde el inicio debe ser calculado para definir el monto de las prestaciones, pero al tener en cuenta el numeral 2 del art. 2.31.7.1.3, que señala el legislador que no solamente será ese el factor para cuantificar el monto, sino que también se tendrá en cuenta «entre otros» —cómo dice la disposición normativa— la edad de los beneficiarios.

Además, se desprende del numeral segundo del art. 2.31.7.1.4 que los avalúos del bien inmueble, factor del que, se repite, se calcula el monto de la renta, debe realizarse periódicamente por la compañía aseguradora cada tres años; es decir, no podría saberse desde el perfeccionamiento del contrato un monto cierto de la renta a pagar por el resto de la vida del beneficiario, o por el término del plazo.

Por otro lado, el contrato de renta vitalicia inmobiliaria es un contrato solemne. Ripert & Boulanger afirman que el contrato solemne supone un intercambio de consentimientos, pero con una forma obligatoria[13]. En este caso, a pesar de que el seguro, tipo de contrato con el que el legislador decidió designarla, es un contrato consensual, la renta vitalicia que se comenta es solemne puesto que será necesario el otorgamiento de la escritura pública para, por el lado del tomador, obligarse a transferir la nuda propiedad; y por el lado recíproco de la compañía de seguros la obligación propia de permitir un gravamen de usufructo sobre dicho bien. Lo anterior,  deviene en que el contrato es oneroso, puesto que del art. 2.31.7.1.1 se desprende la obligación de que las partes ejecuten prestaciones recíprocas (otorgar la renta a cambio de una prima).

Así mismo, el contrato de renta vitalicia es uno de tracto sucesivo. Esto último, en virtud de que, a pesar de que el pago de la prima sea de ejecución pura y simple, y elemento esencial de este contrato, el pago de las rentas periódicas sí se ejecutan sucesivamente. Al seguir a los hermanos Mazeaud, la obligación que nace de un contrato sucesivo «exige, para su cumplimiento cierto lapso [puesto que crea] relaciones jurídicas que se prolongan»[14].

Es de anotar también que el contrato en comento, a nuestro entender, es un contrato enmarcado en el régimen comercial, puesto que son las disposiciones especiales las que le atañen, y nominado y típico, puesto que tiene nombre y está regulado por el legislador patrio, así como con parte cualificada puesto que solo puede ofrecerlo una compañía aseguradora.

Referencias

[1] Los autores agradecen los comentarios del profesor Juan Carlos Durán Uribe, codirector del Semillero de Derecho Contractual ‘Francesco Galgano’ y de la profesora Dra. Mariana Bernal Fandiño, profesora asociada de la Facultad de Derecho de la Universidad de los Andes, al primer borrador de este documento.

[2] Este Decreto adiciona el título 7 al libro 31 de la parte segunda del Decreto 2555 de 2010.

[3] Inc. 2 del art. 2.31.7.1.1 del Decreto 2555 de 2010.

[4] Num. 5 del art. 2.31.7.1.3 del Decreto 2555 de 2010; Num. 3 del art. 825 y el Inc. 1 del art. 829 del C.C.

[5] José Efrén Ossa Gómez. Teoría General del Seguro – El Contrato. Editorial Temis, Bogotá-Colombia 1.991, pág. 2.

[6] Corte Constitucional. Sentencia C-269/99; Art. 1501 del C.C.

[7] Num. 4 del art. 1045 del C. de Co.

[8] Ibidem

[9] Guillermo Ospina Fernández, Régimen general de las obligaciones, Bogotá: Temis, 2019, 221.

[10] Ludwing Enneccerus, Tratado de derecho civil, t. II, Vol. II, Barcelona: Bosch, 1966, 772.

[11] Guillermo Ospina Fernández y Eduardo Ospina Acosta, Teoría General del Contrato y del Negocio Jurídico, Bogotá: Temis, 2019, 63.

[12] Henri Mazeaud, Leon Mazeaud y Jean Mazeaud, Lecciones de derecho civil, parte segunda, Vol., I: Obligaciones: el contrato, la promesa unilateral, Buenos Aires: Ediciones jurídicas Europa-América, 1960, 117.

[13] Georges Ripert y Jean Boulanger, Tratado de derecho civil: según el tratado del Planiol, t. IV, Vol., I, Buenos Aires: La Ley, 57.

[14] Henri Mazeaud, Leon Mazeaud y Jean Mazeaud, Lecciones de derecho civil, parte segunda, Vol., I: Obligaciones: el contrato, la promesa unilateral, Buenos Aires: Ediciones jurídicas Europa-América, 1960, 120.

Corte Constitucional. Sentencia C-269/99.

Georges Ripert y Jean Boulanger, Tratado de derecho civil: según el tratado del Planiol, T. IV, Vol., I (Buenos Aires: La Ley), 57.

Guillermo Ospina Fernández, Régimen general de las obligaciones, Bogotá: Temis, 2019, 221.

Guillermo Ospina Fernández y Eduardo Ospina Acosta, Teoría General del Contrato y del Negocio Jurídico, Bogotá: Temis, 2019.

Henri Mazeaud, Leon Mazeaud y Jean Mazeaud, Lecciones de derecho civil, parte segunda, Vol., 1: Obligaciones: el contrato, la promesa unilateral, Buenos Aires: Ediciones jurídicas Europa-América, 1960.

Ludwing Enneccerus, Tratado de derecho civil, t. II, Vol. II, Barcelona: Bosch, 1966, 772.

José Efrén Ossa Gómez. Teoría General del Seguro – El Contrato. Editorial Temis, Bogotá-Colombia 1.991, pág. 2.