Altos del lago, Babilonia, Space y Kampala[1] son unos cuantos casos pertenecientes a la larga lista de construcciones que han presentado fallas estructurales en Antioquia. Debido a la inobservancia de normas vigentes sobre construcción y diseño, estos y más edificios han amenazado ruina, siendo finalmente demolidos. De esta situación inevitablemente surge una pregunta: ¿qué pasa con los propietarios? De primera mano, resulta lógico contestar que las constructoras responden por perjuicios y por la garantía del bien. No obstante lo anterior, en la práctica, las constructoras se declaran en quiebra, evitando así el pago por concepto de reparación a quienes invirtieron en el proyecto inmobiliario. Frente a tal situación, tanto el Gobierno como el Congreso de la República se han preocupado por este tema, entendiendo que hace falta regulación y mecanismos de ejecución que garanticen la seguridad de los compradores de inmuebles. Así pues, el presente artículo se enfocará en la evolución legislativa y reglamentaria frente a la problemática, exponiendo las diferentes medidas preventivas y sancionatorias que pretenden amparar a los compradores.

Para empezar, resulta necesario recurrir a los artículos 1914 y 2060 del Código Civil colombiano. El primer artículo se concentra en los llamados vicios redhibitorios, que se refieren a aquellas imperfecciones ocultas de la cosa vendida que perjudican su utilidad. Así, dicha norma ofrece al consumidor la acción redhibitoriacada vez que –de manera anterior o concomitante al contrato– se presenten las mencionadas imperfecciones que, de saberse, no hubieran dado lugar a la compra. En tal caso, el comprador tiene a su disposición dos alternativas: (i) que se resuelva o rescinda la venta –según la teoría que se adopte–, o (ii) que se reajuste el precio proporcionalmente. Por otro lado, el artículo 2060 del mismo estatuto se concentra de forma específica en la construcción de edificios, estableciendo que si se presentan vicios ocultos dentro de los 10 años posteriores a la entrega de la construcción, la responsabilidad recae en el empresario.

De forma más especial, el estatuto del consumidor regula la relación contractual entre comprador y vendedor. Así, partiendo de los artículos mencionados anteriormente, la Ley 1480 de 2011 instaura la garantía legal, regulada a partir del artículo 7º de la norma. Dicha garantía establece que es obligación del productor “responder por la calidad, idoneidad, seguridad y el buen estado y funcionamiento de los productos”. Adicionalmente, y de cara a la compra de inmuebles, el estatuto establece que el término de dicha garantía legal es de 10 años para la estabilidad de la obra y de 1 año para acabados. Así pues, se recuperan las garantías presentadas por el Código Civil y son desarrolladas en mayor medida en dicha norma de carácter especial, que regula las relaciones asimétricas que se presentan en el derecho del consumo.

Ahora bien, aunque el estatuto del consumidor establece nuevamente la responsabilidad de los vicios del inmueble en cabeza del productor, se queda cojo al estructurar la forma de operación de la garantía legal. Por este motivo, el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo expidió el Decreto 0735 de 2013, “por el cual se reglamenta la efectividad de la garantía prevista en los artículos 7 y siguientes de la Ley 1480 de 2011”. En efecto, el Decreto establece un procedimiento para la operación de la garantía legal, señalando en particular los pasos a surtir para presentar una reclamación por la afectación de la estabilidad del bien inmueble. Así, cuando exista amenaza de ruina de un edificio, el comprador deberá informar por escrito al productor acerca de la garantía en el término legal (10 años). Posteriormente, el productor entregará constancia de recibo de la reclamación y realizará, dentro de los 5 días hábiles siguientes, una visita de verificación al inmueble para verificar la existencia del defecto en su estabilidad. En caso de darse una respuesta afirmativa al reclamo, el constructor deberá reparar el inmueble en un término de 30 días hábiles, prorrogables por un periodo igual, cuando la complejidad del caso así lo exija. De no ser posible la reparación, se procederá a la devolución del valor total recibido como precio del bien y posterior entrega material y transferencia del derecho del dominio del inmueble al productor. Como es de notar, todo el procedimiento se da de forma ajena al ámbito jurisdiccional y no impide que el consumidor persiga la indemnización por daños y perjuicios. Ahora bien, si el productor no procede de la forma indicada, se entenderá surtido el requisito de procedibilidad requerido por el Estatuto del Consumidor para adelantar una acción de protección al consumidor frente a la Superintendencia de Industria y Comercio o ante juez competente, constituyéndose asimismo tal actuación como indicio grave en su contra.

Si bien la última regulación parece adecuada, resultó ser superflua en la práctica. Lo anterior debido a que, una vez iniciado el proceso de reclamación, las constructoras procedían a declararse insolventes, evadiendo así el pago por responsabilidad en garantía[2]. Como respuesta a este fenómeno, el enfoque normativo pasó de concentrarse en medidas correctivas a medidas preventivas. Así fue como la Ley 1796 de 2016 trae a colación la norma sobre construcciones sismo resistentes (Ley 400 de 1997) y hace énfasis en la revisión de diseños y supervisión técnica de las edificaciones. De esta forma, la Ley establece diferentes controles previos a la construcción que pueden resumirse en los siguientes: (i) la supervisión técnica independiente, a cargo del constructor (art. 4); (ii) la revisión de los diseños estructurales por parte de curadores urbanos (art. 3); (iii) la certificación técnica de ocupación, la cual será otorgada una vez se acredite el cumplimento de las normas de construcción y deberá ser protocolizada mediante escritura pública e inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria (art. 6); y (iv) las inspecciones y certificados de seguridad, llevados a cabo por los cuerpos de bomberos (art. 7). Sobre las disposiciones anteriores, cabe resaltar la importancia de la certificación técnica de ocupación proscrita en el artículo sexto de la Ley, toda vez que la norma también estableció que sin la protocolización de este certificado, los notarios y registradores de instrumentos públicos no podrán inscribir ninguna escritura de transferencia de propiedad de inmuebles. De forma adicional, la Ley mencionada introdujo –en su artículo 8vo– la obligación en cabeza del constructor, bajo la cual deberá cubrir los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios afectados.

Como puede evidenciarse de lo anteriormente descrito, la Ley 1796 de 2016 se concentró en establecer medidas preventivas con el fin de evitar la venta de inmuebles que no cumplieran con los requisitos mínimos de calidad en su construcción. Si bien esto sirvió de ayuda para evitar la damnificación de compradores de inmuebles, la legislación aún no contaba con el mismo enfoque preventivo en cuanto al amparo de perjuicios, que fue presentado como obligación en dicha Ley. En aras de suplir esta necesidad, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio expidió el Decreto 282 de 2019, el pasado 21 de febrero. Dicho reglamento se basa en la obligación antes resaltada para proponer una nueva tendiente a constituir mecanismos de amparo, con el fin de asegurar el efecto útil del artículo 8 de la Ley 1796 de 2016. Así pues, el Decreto señala cuatro (4) opciones diferentes como mecanismos de amparo: (i) el patrimonio propio mediante la constitución de una fiducia en garantía; (ii) la garantía bancaria; (iii) la póliza de seguro; (iv) otros avalados por la Superintendencia Financiera. Dichos mecanismos deberán protocolizarse junto a la Escritura Pública de transferencia de la vivienda, presentándose el documento que acredite la constitución y pago del mecanismo de amparo, so pena de no realizarse la inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria. En adición a la disposición anterior, el Decreto también plantea que, en el supuesto de iniciarse un proceso de liquidación por parte del constructor durante la vigencia del amparo, la responsabilidad residirá en cabeza de los socios o accionistas según lo previsto en la Ley y de acuerdo al tipo de sociedad que se trate.

Así la cosas, se puede evidenciar una clara evolución normativa frente a la protección del comprador de vivienda. De esta forma, se notan los esfuerzos empleados en prevenir tanto la construcción como la venta de inmuebles con fallas estructurales y sancionar a quienes –de forma irresponsable– omitan las regulaciones vigentes de construcción y diseño. Ahora bien, aunque sí se manifiestan dichos avances, aún queda tela por cortar en cuanto al tema. Todavía no existe un claro régimen de asunción de perjuicios en cuanto a los daños ocasionados a inmuebles contiguos y adyacentes. Estos, si bien resultan ser numerosos, son expresamente excluidos de las medidas proclamadas pero el Decreto 282 de 2019, eliminando la obligación de constituir mecanismos de amparo para dichas personas que –en la mayor cantidad de casos– resultan afectadas. Asimismo, hace falta ver la efectividad del último reglamento antes explicado, el cual entrará en plena vigencia en febrero de 2021. Así pues, se espera que los esfuerzos aunados del Gobierno y el Congreso de la República rindan frutos en el futuro. Solo el tiempo dirá si esta relación –que en su naturaleza resulta ser asimétrica–, sumada a la desobediencia de normas por parte de quien guarda la posición de poder, puede ser controlada por la Ley.

Referencias

[1] Revista Semana (2019) Babilonia, otro edificio que tendrán que implosionar en el Valle de Aburrá. https://www.semana.com/nacion/articulo/babilonia-otro-edificio-que-tendran-que-implosionar-en-el-valle-de-aburra/609491/

[2] Revista Semana (2014) ¿Quién va a responder a las víctimas de Space?. https://www.semana.com/nacion/articulo/quien-va-responder-la-victimas-de-space/406313-3/