Antecedentes

En 1976 se inició una urbanización en Bogotá llamada “El Saucedal” por parte del demandante Publio Armando Orjuela Santamaría sin contar con los permisos requeridos y sin tener el dominio del bien. En el mismo año celebró varios contratos de promesa de compraventa: celebró una promesa con la Comunidad Hermanitas de los pobres (promitente vendedor) y él (promitente comprador); con base en esa promesa celebró otra con Luis Hernando Rodríguez (promitente comprador) y finalmente Luis Hernando celebró una promesa con Alfonso Gallo Beltrán (promitente comprador). En 1980, la Superintendencia Bancaria intervino y tomó posesión de los bienes de Luis Hernando y Publio Armando, se decretó medida cautelar de embargo sobre la urbanización en 1981 y en 1983 se celebró un contrato de compraventa entre la Comunidad Hermanitas de los Pobres y Publio Armando Orjuela con base en la promesa de 1976. Antes de esto, Alfonso Gallo celebró un contrato de cesión de derechos con la demandada Inés del Carmen Morales sobre el predio y en 1994 la Superintendencia de Sociedades, actuando en nombre de Publio Armando Orjuela, celebró un contrato de compraventa con Inés del Carmen Morales sobre los predios 1 y 2 de “El Saucedal” por un valor de $111.700, valor que constaba en la promesa celebrada entre Luis Hernando Rodríguez y Alfonso Gallo en 1978. Tras varios dictámenes periciales se determinó que los lotes estaban avaluados en $9.017.201 para 1994. Ante esto, el demandante pretendía que se declare la nulidad absoluta del contrato y se reconozca la transgresión a los artículos 872 y 920 del Código de Comercio relativos al precio irrisorio.

Fallos de Instancia

El juzgado 16 Civil del Circuito de Descongestión de Bogotá denegó las pretensiones del demandante por la excepción de prescripción de la acción de rescisión contractual. Siendo así, el actor apeló la decisión alegando que se desconoció el término de prescripción de la acción de nulidad absoluta. El tribunal confirmó el fallo de primera instancia. A su vez, aclaró que la pretensión iba encaminada a que se declarara la nulidad del contrato de compraventa celebrando entre las partes (de 1994), y no de la promesa de compraventa (de 1978), y las causales de nulidad del contrato solo se predicaban de las que se mencionan en el artículo 1741 del Código Civil de manera restrictiva. Luego de esto, el Tribunal analizó si dicho contrato se regía por la ley civil, lo cual tendría como resultado la nulidad absoluta al omitir un requisito de existencia (C.C., art. 1742), o si se regía por la ley comercial, lo cual traería como consecuencia la inexistencia del contrato (C.deCo., art. 898, inc. 2º).

Demanda de Casación

Se acusó la sentencia proferida por el Tribunal de ir en contra de los artículos 920, 872, 898, 905, 20, 21, 22 y 1º del Código de Comercio respecto a la apreciación de pruebas, dado que se evidenciaba que las partes eran comerciantes y el demandante se dedicaba a enajenar predios de forma onerosa y reiterada, razón por la cual debía aplicarse la ley comercial en el caso. De igual manera se le acusó de haber infringido los artículos 29, 228 y 229 de la Constitución Política, así como los artículos 4, 75, núm. 6º, 86 y 305 del Código de Procedimiento Civil por indebida aplicación al proferir un fallo meramente taxativo, sin tener en consideración la no seriedad del precio (irrisorio), lo cual hace que el negocio jurídico celebrado no produzca efectos.

Consideraciones de la Corte

La Corte aclaró que la promesa de compraventa a la cual se refieren en el proceso es entre el promitente vendedor, Luis Hernando Rodríguez, y el promitente comprador, Alfonso Gallo Beltrán, en la cual se convino un precio de $57.000 por el primer lote y de $54.700 del segundo en el año de 1978. Esta promesa, sobre la cual celebraron el contrato, fue celebrada 20 años atrás y no existe prueba en el proceso para afirmar que tales precios, para el año de 1978, resultaran irrisorios.

De igual manera recordó que la ausencia de un elemento esencial de un negocio civil no siempre deviene en que se genere un contrato diferente, sino que esa es apenas una de las alternativas que ofrece el artículo 1501 del Código Civil, el cual también ofrece la privación de sus efectos. Tampoco podría entenderse que por faltar el precio en el negocio se trataba de una donación, pues no se tendría en cuenta lo dispuesto en el artículo 1618 del Código Civil sobre la intención de los contratantes en el negocio.

Por otro lado, la Corte recordó que, si bien existe una diferencia conceptual entre la inexistencia y la nulidad absoluta del contrato, el sistema procesal no ofrece una manera de declararse judicialmente la inexistencia, por lo cual el resultado en el caso no cambiaría si se declara la inexistencia. Por tanto, resultaría inoficioso para la Corte hacer la distinción entre estas dos consecuencias desde un enfoque práctico, aunque en la teoría sí exista tal distinción. Finalmente, respecto a la naturaleza del contrato, la Corte recordó que la distinción no solo se da por la calidad de las partes contratantes, sino que se debe reconocer la lista que ofrece el artículo 20 del Código de Comercio para definirla, esto incluye la adquisición de bienes a título oneroso con el fin de enajenarlos de la misma manera, tal como se probó en el caso.

Resuelve

Luego de lo expuesto la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema decidió no casar la sentencia y no condenar a costas. La razón principal que da la Corte es que, si bien no se aplicó el régimen correspondiente con los hechos, es decir, el régimen comercial, lo que se buscaba del fallo era dejar sin efectos el negocio jurídico celebrado, por lo cual el debate resultaba ser intrascendente porque se llegaría a la misma conclusión. También porque aclaró que no había prueba de que el precio fuese irrisorio al momento en el que celebraron la promesa de compraventa (1978). Esto, al parecer, permitiría afirmar que el precio se analiza al momento de la promesa, pues la Corte no se pronuncia de manera tan enfática sobre este tema.

Conclusiones

Esta sentencia deja varios interrogantes sobre la teoría de los contratos. Para empezar, el régimen aplicable del negocio sí cambia los efectos que se generan en el caso, pues en primera y segunda instancia se falló entendiendo que era un negocio de carácter civil, lo cual hace que la discusión gire entorno a la declaración de lesión enorme al no existir una norma sobre precio irrisorio en el Código Civil.  Siendo así, las partes habrían tenido la opción de rescindir el contrato o pagar lo faltante (art. 1948). De igual forma, dado que el precio pactado devino de la promesa de compraventa celebrada, el Código Civil hace explícito que el justo precio se entiende al momento del contrato por lo cual la promesa no podía declararse nula cuando en 1978 el precio de dichos lotes, aparentemente, sí eran los que efectivamente se pactaron. Por el contrario, si se hubiese decidido que el contrato era comercial, las pretensiones y el fallo se habrían dirigido a la declaración del precio irrisorio y la consecuencia de inexistencia del contrato al entenderse que falta un elemento esencial del mismo. Sobre este punto sí es cierto lo dicho por la Corte con respecto a que no hay una manera de declararse la inexistencia del contrato por lo cual se tiene la misma consecuencia práctica de la declaración de nulidad.

Estos factores teóricos dejan varios interrogantes al respecto: si efectivamente la Corte podía, por mera practicidad, evadir el análisis de cuál era la ley aplicable en el caso dado que las instituciones aplicables son distintas entre uno u otro, independientemente del resultado final. Y segundo, con miras a estudiar una posible actualización del Código Civil y Comercial, qué efectos tiene que un contrato sea inexistente y si realmente es eficaz tener esta figura como una sanción a los negocios jurídicos.