Antecedentes

En el año de 1976, los señores Luis Hernando Rodríguez y Publio Armando Orjuela, quienes se dedicaban al desarrollo masivo de proyectos inmobiliarios, llevaron a cabo un proyecto urbanístico en un lote denominado “El Saucedal”, en Bogotá. Para ello, desenglobaron el predio y celebraron varios contratos de promesa de compraventa con terceros. Uno de ellos fue el señor Alfonso Gallo. Así pues, en el mes de enero de 1978, este último, en calidad de promitente comprador, celebró un contrato de promesa de compraventa con los primeros, como promitentes vendedores. El objeto de la promesa eran dos lotes de terreno. El área de estos era de 50m2 y 88m2 y su precio fue de $54.700 y $57.000, respectivamente.

En años posteriores, el señor Gallo celebró un contrato de cesión de derechos de la promesa de compraventa con la señora Inés del Carmen Morales de Castellanos. Esto hizo que ella se convirtiera en la nueva promitente compradora de los lotes.

En la década de los ochenta, la Superintendencia de Sociedades intervino el patrimonio del señor Orjuela, en la medida en que había llevado a cabo irregularmente el proceso de urbanización y construcción del proyecto. Por tal razón, tomo posesión de sus activos. En diciembre de 1994, la Supersociedades, en representación del señor Orjuela, otorgó escritura pública de compraventa con la señora Morales. El precio del contrato fue el mismo que se estipuló en la promesa de compraventa de 1978, aunque para 1994 los predios estaban avaluados aproximadamente en $9 millones de pesos. La escritura fue inscrita en la oficina de registro respectiva y el precio fue pagado.

En consecuencia, el señor Orjuela interpuso demanda contra la señora Morales para pedir que: (i) se declare la nulidad absoluta del ‘contrato de promesa de compraventa’; (ii) que se ‘reconozca la transgresión’ de los artículos 872 y 920 del Código de Comercio, por precio irrisorio, entre otras. La demandada se opuso y exceptuó: (i) inaplicación del Código de Comercio al caso concreto; y (ii) prescripción de la acción de rescisión por lesión enorme.

Trámites de Instancia

Primera instancia: El juzgado 16 Civil del Circuito de Descongestión de Bogotá denegó las pretensiones de la demanda por considerar probada la excepción de prescripción de la acción de rescisión contractual.

Recurso de apelación: El actor apeló la decisión de primera instancia alegando que esta desconoció el término de prescripción de la acción de nulidad absoluta y aplicó erradamente el de la acción rescisoria.

Segunda instancia: El Tribunal confirmó el fallo de primera instancia. Como primera medida, aclaró que el contrato era civil por cuanto ninguna de las partes era comerciante, ninguna perseguía especular u obtener ganancia con él (criterio subjetivo), y que el acto no se encontraba tipificado como mercantil por la ley (criterio objetivo). Por dicha razón, consideró, resultaban inaplicables los artículos 872 y 920 del Estatuto Mercantil. Adicionalmente, argumentó, no era posible declarar la inexistencia del contrato en la medida de que en el régimen civil no se contempla una acción de esta naturaleza.

En segundo lugar aclaró que, para darle una mayor posibilidad de eficacia a la demanda, se realizó un ejercicio interpretativo de las pretensiones. Así, según el Tribunal, la pretensión incoada correspondía a declarar la nulidad absoluta del contrato de compraventa de 1994 y no de la promesa de 1978. En esa línea, el Tribunal consideró que las causales de nulidad del contrato son taxativas y de interpretación restrictiva, y que en ninguna de ellas aparece como causal la presencia de un “precio irrisorio”. Por dicho motivo, afirmó que la pretensión debía interpretarse en la forma de la acción rescisoria por lesión enorme.

Finalmente, señaló que ni aún habiendo interpretado la pretensión de la forma indicada esta podía prosperar. Esto toda vez que, para fecha de la demanda, la acción rescisoria ya había prescrito conforme al artículo 1954 del Código Civil.

Demanda de Casación

El demandante interpuso dos cargos en contra de la sentencia del Tribunal. El primer cargo por violar indirectamente los artículos 920, 872, 898, 905, 20, 21, 22 y 1º del Código de Comercio respecto a la apreciación de pruebas. Argumentó que el Tribunal no tuvo en cuenta la evidencia que acreditaba que el demandante era comerciante, ya que se dedicaba a enajenar predios de forma onerosa y reiterada. En esa medida, insistió, el régimen aplicable al caso era la ley comercial y no la civil.

El segundo cargo acusó la sentencia de haber infringido indirectamente los artículos 29, 228 y 229 de la Constitución Política, así como los artículos 4, 75, núm. 6º, 86 y 305 del Código de Procedimiento Civil por indebida aplicación. En su argumentación el demandante aceptó haberse equivocado al nombrar la pretensión como “de nulidad absoluta”. Sin embargo, atacó la sentencia por interpretar de forma literal la acción de la nulidad absoluta, en desmedro de una interpretación sistemática. Añadió que, de haberse interpretado sistemáticamente la acción, el Tribunal habría tenido en consideración el precio irrisorio como un escenario en el que el negocio jurídico celebrado no produce efectos, al igual que la nulidad absoluta, y en consecuencia habría acogido la pretensión.

Consideraciones de la Corte y Análisis Crítico

Las consideraciones de la Corte se pueden agrupar en tres problemas jurídicos:

¿El carácter de “irrisorio” del precio en un contrato de compraventa de inmueble precedido de promesa se verifica al momento de celebrar este último contrato?  La respuesta de la Corte es afirmativa, aunque su argumento es de índole más probatoria que sustancial. En efecto, la Corte estimó que como no existía prueba que acreditara la irrisoriedad del precio para el año de 1978, año de celebración de la promesa de compraventa, entonces no se podía declarar el precio irrisorio de la compraventa suscrita en 1994. Al respecto, consideramos que la exigua respuesta de la Corte podría resultar contraria al principio de equidad y que esta debió acoger la pretensión de la transgresión de los artículos 872 y 920 del Código de Comercio. Esto por las siguientes razones:

En materia de precio irrisorio, la Corte parece aplicar analógicamente la tesis frente al precio lesivo (o con lesión enorme) en contratos de compraventa de inmueble precedidos de promesa. En efecto, en su sentencia de 22 de julio de 1969 (G.J. CXXXI, No. 2314-2316, pág.: 46), la Corte estimó que el carácter de precio justo o lesivo se debe tener en cuenta al momento de celebrar la promesa y no la compraventa. La razón para sustentar la tesis era que esta evitaría posibles abusos por parte de los promitentes vendedores, al desconocer el valor de las estipulaciones contractuales en la promesa como consecuencias causas extrañas como fluctuaciones monetarias.

No obstante, la tesis anterior no debería aplicar al caso concreto de esta sentencia que se analiza. En primer lugar, por un argumento exegético. El artículo 1947 del Código Civil expresamente señala que para el justo precio se evaluará al momento del contrato. Este texto suscita la pregunta de qué ocurre cuando la venta está precedida de promesa, pues hay dos momentos y dos contratos. Mientras tanto, los artículos 872 y 920 del Código de Comercio nada dicen frente a cuándo ha de evaluarse la seriedad de la prestación o precio. Esto podría dar a entender que hay precio irrisorio al momento del contrato de compraventa o incluso del pago.

En segundo lugar, porque el supuesto de hecho que motivó la tesis de la Corte en 1969 no es el mismo que se analiza aquí. En la sentencia de 1969, el contrato de promesa de compraventa (junio de 1956) se celebró apenas ocho meses antes de la compraventa (febrero de 1957). En el caso que nos ocupa, la promesa (1978) se celebró dieciséis años antes que la compraventa (1994). Igualmente, las condiciones económicas vigentes para los ocho meses que separaron los dos contratos, en la sentencia del 69, fueron muy diferentes a las que rigieron en los dieciséis años de diferencia en el caso concreto. Ciertamente, según el Banco de La República, la inflación del año 1956 fue de alrededor de 8%, mientras que el promedio de la inflación durante los años 80 y comienzos de los 90 estuvo entre el 25% y 32%. Esto hace que las circunstancias sean sustancialmente diferentes.

Vale la pena resaltar que en el proceso quedó plenamente acreditado que, para 1994, el avalúo de los lotes era abiertamente dispar respecto del precio pactado en 1978 (aproximadamente $9 millones de pesos, contra $111.700). Aunque no lo dice la Corte, podemos inferir que dicha disparidad se dio como consecuencia de la hiperinflación que vivió el país durante la década de los 80 y comienzos de los 90.

En refuerzo del anterior argumento, es claro que las condiciones económicas de los años 80 y 90 en Colombia no fueron una simple fluctuación monetaria, sino un evento que se salió del álea normal previsible. En esa medida, para el promitente vendedor del caso concreto no le fue posible prever razonablemente que, como consecuencia del brusco aumento de la inflación, el valor del inmueble prometido iba a encarecerse sensiblemente.

La ostensible disparidad en el valor pactado en 1978 y el vigente en 1994 genera, indudablemente, una lesión a los intereses del promitente vendedor por obligarlo a permanecer en una situación que no le es económicamente provechosa. Igualmente, genera un aumento desproporcionado en el patrimonio de la promitente compradora, situación que se podría considerar como un enriquecimiento sin justa causa. En esa medida, la tesis de 1969, aplicada analógicamente al caso concreto, podría llegar a vulnerar el principio de equidad natural (artículo 5 de la ley 153 de 1887).

¿Es ajustada a derecho la declaración de nulidad absoluta cuando el demandante pretende la declaración de inexistencia de un contrato civil? La respuesta de la Corte es afirmativa. El argumento se puede sintetizar en dos partes. La primera es que en el régimen civil, aunque se ha aceptado que no hay norma que regule expresamente la inexistencia como acción autónoma, existen algunas corrientes que afirman que existe una norma que la contempla de forma sutil: el artículo 1501 del Código Civil. Particularmente, la sutileza es una de las alternativas que plantea el artículo cuando señala que, ante la falta de elementos esenciales de un contrato (como por ejemplo el precio irrisorio), este no producirá efectos. En esa medida, la Corte criticó la sentencia del Tribunal, que estimó que la falta de elementos esenciales del negocio jurídico, en civil, producía únicamente la conversión del negocio jurídico. Para la Corte, esta es la otra alternativa que establece el artículo 1501. La declaración de una u otra cosa, según la Corte, dependería de: (i) el efecto que pretendan las partes con la acción incoada; y (ii) la efectiva intención de las partes al celebrar el contrato (1618, Código Civil). A pesar de lo anterior, la Corte estimó que de todas maneras el artículo 1501 del Código Civil no contempla ninguna acción de inexistencia.

La segunda parte del argumento consiste en que, si bien la inexistencia y la nulidad absoluta tienen componentes teóricos distintos, para la Corte sus efectos prácticos son los mismos: la cesación de efectos jurídicos del contrato. Por eso, aduce que en el régimen civil es perfectamente posible declarar la nulidad absoluta cuando se persigue la inexistencia del contrato por falta de sus elementos esenciales.

¿Es aplicable el régimen comercial a un contrato solo por el hecho de que las partes que lo celebran tienen el carácter de comerciantes? La respuesta es negativa. La Corte recordó que la aplicación del régimen comercial no se da por la calidad de las partes contratantes (criterio subjetivo), sino que se debe reconocer la lista que ofrece el artículo 20 del Código de Comercio (criterio objetivo). Con base en esto, es perfectamente posible que dos comerciantes celebren un acto civil. Así pues, como la labor llevada a cabo por el señor Orjuela era la adquisición de bienes a título oneroso con el fin de enajenarlos de la misma manera, y este es un acto comercial según el artículo 20, el régimen que debió aplicarse en el caso concreto fue el comercial y no el civil.

Este argumento es muy oportuno pues aclara las confusiones que se producen al definir el ámbito de aplicación del régimen comercial. En efecto, insiste en que en Colombia el criterio para aplicarlo es el objetivo y no el subjetivo.

Resuelve

Luego de lo expuesto la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema decidió no casar la sentencia y no condenar a costas. La razón principal que da la Corte es que, si bien no se aplicó el régimen correspondiente con los hechos, es decir, el régimen comercial, lo que se buscaba del fallo era dejar sin efectos el negocio jurídico celebrado, por lo cual el debate resulta ser intrascendente porque se llegaría a la misma conclusión.

Conclusiones y Reflexiones Finales

Esta sentencia pone sobre la mesa varios aspectos discutibles. Para empezar, plantea el debate sobre en qué momento se debe verificar la irrisoriedad del precio: si al momento de la promesa, o de la compraventa definitiva. De igual manera, si en casos como estos cuando transcurre un lapso muy extenso entre la celebración de la promesa y el contrato final, existe -o debería existir- una obligación de indexar el valor para no resultar en un precio lesivo para las partes.

También esta sentencia permite valorar la importancia que tiene definir el régimen aplicable en materia contractual. Esto, ya que en el caso concreto las consecuencias jurídicas de uno y otro régimen son muy distintas.. En efecto, en primera y segunda instancia se falló entendiendo que el contrato era un negocio de carácter civil, lo cual hizo que la discusión girara en torno a la declaración de lesión enorme al no existir una norma sobre precio irrisorio en el Código Civil.  Siendo así, las partes habrían tenido la opción de rescindir el contrato o pagar lo faltante (art. 1948). Por el contrario, si se hubiese decidido que el contrato era comercial, las pretensiones y el fallo se habrían dirigido a la declaración del precio irrisorio y la consecuente sanción de inexistencia del contrato al entenderse que faltaba un elemento esencial del mismo.

Estos factores teóricos dejan varios interrogantes al respecto: si efectivamente la Corte podía, por mera practicidad, evadir el análisis de cuál era la ley aplicable en el caso dado que las instituciones aplicables son distintas entre uno u otro, independientemente del resultado final. Y segundo, con miras a estudiar una posible actualización del Código Civil y Comercial, qué efectos tiene que un contrato sea inexistente y si realmente es eficaz tener esta figura como una sanción a los negocios jurídicos.